BLOG ČLANCI

FINANSIJSKO MODELIRANJE U GRAĐEVINARSTVU

Finansijsko modeliranje je na matematici i finansijskim postulatima bazirano predviđanje budućih događaja u vezi sa pojedinačnom investicijom ili portfoliom investicija, projekcijom mogućnosti otplate uzetog kredita, sagledavanjem isplativosti ulaganja u novi projekat, procenu vrednosti projekta ili udela i za mnoge druge svrhe. Finansijski model analizira i prognozira finansijske efekte ulaganja u nekretnine, bilo da se radi o izgradnji novog objekta ili kupovini postojećeg. Iz tih razloga danas se ne može zamisliti bilo kakav investicioni projekat bez da je prethodno bio finansijski modeliran.

PROJEKTNO FINANSIRANJE—STANJE SEPTEMBAR 2023.

Ovaj članak je pripremljen za i prvo objavljen na portalu gradnja.rs pod nazivom „Projektno finansiranje u Srbiji – Koje su zamke i na šta treba da obratite pažnju“ S obzirom da se radi o našem autorskom članku, objavljujemo ga i ovde na sajtu SEECAP Konsaltinga u nešto proširenom izdanju.

U članku analiziramo situaciju na finansijskom tržištu Srbije u vezi sa projektnim finansiranjem za izgradnju svih tipova nekretnina, šta je potrebno investitorima kako bi bili uspešni u dobijanju kredita za finansiranje izgradnje investicionih nekretnina (stambeni objekti, poslovni prostor, hoteli itd).

PROJEKTNO FINANSIRANJE "ZA KVADRATE"

Projektno finansiranje je kreditno finansiranje gde otplata kredita finansira iz prihoda samog projekta koji se finansira. Sam projekat odnosno nekretnina koja će da generiše prihode u budućnosti se koristi kao sredstvo obezbeđenja za kredit.

Davalac kredita je banka koja kredit odobrava investitoru, što je obično novoosnovano privredno društvo (SPV). U Srbiji je raširena pojava da se finansiranje izgradnje stambenih projekta vrši ne od strane banke nego od strane izvođača radova, isporučioca materijala i opreme ili vlasnika građevinske parcele gde je moneta izmirenja obaveza "kvadrati izgrađenog prostora".

Objašnjavamo najčešće negativne strane ovakvog načina finansiranja stambene izgradnje.

POLJOPRIVREDNO ZEMLJIŠTE U SRBIJI-CENE I TRENDOVI

Cene poljoprivrednog zemljišta rastu i u Srbiji ali i u svetu. U svetu poljoprivredno zemljište je odavno dobilo status posebne klase investicione imovine. Prema izveštaju RGZ cena poljoprivrednog zemljišta u Srbiji raste po godišnjoj stopi od 6-10%. U nekim delovima zemlje cena hektara je prešla €30.000.

Cena poljoprivrednog zemljišta će nastaviti da raste i u narednim godinama, iz razloga koje možete da vidite iz naše analize cena poljoprivrednog zemljišta u Srbiji i budućih trendova cene ove imovinske klase.

Investitori koji žele da diversifikuju svoj investicioni portfolio bi mogli da razmotre da u taj portfolio uvrste i poljoprivredno zemljište, ako to već nisu uradili. Razmotrite našu ponudu prodaje odličnog poljoprivrednog preduzeća sa preko 400ha prvoklasne vojvođanske poljoprivedne zemlje.

CENE NEKRETNINA U SRBIJI 2020.
TRŽIŠTE, TRENDOVI I PRINOSI NA INVESTICIJE

Uprkos Covidu -19, tržište nekretnina u Srbiji 2020. godine nastavilo se sa kontinuiranim rastom, koji je počeo 2016. Nakon određenog nesnalaženja i potpunog poricanja postojanja Covid -19 krajem februara 2020., Vlada je 16. marta 2020. proglasila vanredno stanje koje je ublaženo krajem maja 2020. Tokom ovog perioda transakcije imovine su pale na rekordno nizak nivo, ali su se brzo oporavile, posebno u četvrtom kvartalu 2020. godine, kada su transakcije imovine dostigle istorijski visok nivo.

Covid 19 je ipak ostavio svoj pečat na navike i potrebe kupaca nekretnina u Srbiji što se odrazilo na kretanje cena i dalju segmentaciju tržišta. Sve ovo smo ilustrovali u brojnim tabelama i komparativnim podacima iz ranijih godina kako bi smo sagledali kuda se tržište nekretnina kreće. Ovi podaci su važni kako za investitore tako i za kupce stambenih ili korisnike komercijalnih nekretnina.

NAČIN I POSTUPAK OBEZBEĐENJA KREDITA
ZA PROJEKTNO FINANSIRANJE GRAĐEVINSKOG OBJEKTA

Projektno finansiranje je poseban način finansiranja investicionih projekata u građevinarstvu. Ovaj model finansiranja omogućava zatvaranje finansijske konstrukcije finansiranja izgradnje stambenih, poslovnih (kancelarijske, maloprodajni, industrijski i logistički objekti) i ugostiteljskih kapacitete (smeštajni kapaciteti, restorani, zabavni sadržaj itd). Ove objekte investitori kasnije prodaju, rentiraju ili vrše njihovu eksploataciju na neki drugi način.

Finansiranje se vrši odobrenjem kredita novoosnvanom privrednom društvu (SPV) koje je formirano isključivo radi realizacije nameravanog investicionog građevinskog projekta. Zbog toga se ocena kreditne sposobnosti zajmotražioca bazira na budućim finansijskim performansama projekta i proceni njegovog rizika. U principu, rizik projekta je uvek na SPV i ne prenosi se na njegovog osnivača. To znači da banka mora da bude sigurna da će iz realizacije budućeg projekta moći da povrati kredit sa odgovarajućom kamatom.

Zbog visokog rizika, banke su vrlo rigorozne u odobravanju ovakvih kredita. Stoga je na teret na zajmotražiocu da pripremi svu potrebnu dokumentaciju koju će da priloži uz svoj zahtev za kredit kako bi banka mogla adekvatno da proceni rizičnost svog plasmana i da li će i po kojoj ceni (visini kamatne stope) odobriti traženi kredit.

Mi asistiramo investitorima u pripremi zahteva za kredit i prateće dokumentacije. O samom procesu obezbeđenja kredita za finansiranje investicionih građevinski projekata i naše uloge u tom procesu možete više da saznate ako kliknete dole na dugme „OPŠIRNIJE“.

FINANSIJSKO UPRAVLJANJE PROJEKTIMA U GRAĐEVINARSTVU
STANOGRADNJA, POSLOVNI PROSTOR ILI HOTELI

Kakav je finansijski menadžment investicionog projekat u građevinarsku u koji Vi investirate? Da li imate dobar uvid u izvore finansiranja troškova projekta i način na koji se pare troše? Kakva je profitabilnost projekta, koliki je prinos na ukupna uložena sredstva ili prinos na sredstva koja ste Vi uložili u projekat?

Da li se finansiranje projekta odvija prema planu i budžetu ili postoje poremećaji (skok cena ulaznih inputa, kašnjenje, nepredviđeni radovi, promena tržišnih uslova poslovanja) i kako oni utiču na ukupne finansijske performanse Vašeg projekta? Da li postoje načini da se neki troškovi smanje a prihodi povećaju?

Da li imate pripremljeni budžet za ceo projekat i/ili za pojedine vremenske intervale, recimo 12 meseci. Da li ovaj budžet redovno ažurirate sa tekućim podacima kako bi ste sve vreme imali uvid u celokupnu finansijsku sliku projekata?

Kakvi su gotovinski tekući novčani tokovi projekta u odnosu na planirane (da li ste planirali novčane tokove za celo vreme trajanja projekta?) i da li ti novčani tokovi pokrivaju sve finansijske potrebe izgradnje objekta? Gde je prelomna tačka profitabilnosti kada prihodi postaju veći od rashoda? Ovo pitanje je važno ne samo za investitora nego i za banku koja prati projekat kroz projektno finansiranje.

Odgovore na ova i druga pitanja možete dobiti samo ako kontinuirano analizirate sve događaje koji mogu da utiču na finansiranje projekta. Taj kontinuirani proces se obično naziva finansijsko upravljanje projektom ili finansijski menadžment projekta

STUDIJA ISPLATIVOSTI INVESTICIONOG GRAĐEVINSKOG PROJEKTA

Kritičko dekodiranje-Balkanski arhitektonski bijenale 2019. je održan u Beogradu od 14-21. novembra 2019. Ova izuzetna manifestacija je obilovala dešavanjima u kojima su uzeli učešće razni učesnici u građevinskoj delatnosti iz zemlje i inostranstva-od arhitekata, dizajnera, urbanista, konsultanata, predstavnika vlasti, građevinskih preduzeća, softverskih kompanija, proizvođača građevinskog materijala i nameštaja i slično. Bijenale se odigrao na nekoliko mesta, u bioskopu „Balkan“, Tehničkom fakultetu, Galeriji „Progres“ i Jugoslovenskoj kinoteci. Bijenale je organizaciono i tehnički bio podržan od strane Fondacije Saše Marčeta.

SEECAP je na ovom Bijenalu učestvovao u tematskom delu „Arena investicija u arhitekturi“ sa prezentacijom „Studija isplativosti investicionog građevinskog projekta“. Prezentaciju možete da vidite ako kliknete na dugme „Opširnije“ dole.

NAČIN I MERE POVEĆANJA IZVOZA U RUSIJU

19. oktobra 2019. je u jednodnevnoj poseti Srbiji boravila zvanična državna delegacija Ruske Federacije predvođena predsednikom Vlade RF Dimitrijem Medvedevim. Poseta je bila politička, komemorativna (obeležavanje 75. godišnjice oslobođenja Beograda) ali i ekonomska. Srbija ima hronični trgovinski deficit sa Rusijom i cilj nam je da pokušamo da ukažemo na neke mogućnosti smanjenja tog deficita. Ova analiza ukazuje na dileme i specifičnosti izvoza roba i usluga u Rusiju sa posebnim osvrtom na izvoz prehrambenih proizvoda i banjski turizam.

Ova analiza je prezentovana i u emisiji „U središtu pažnje“ Prvog programa Radio Beograda 21.10.2019. Analizu možete da pročitate ako kliknete na dugme "Opširnije" dole.

CENE NEKRETNINA U PRVOJ POLOVINI 2019.

Tokom prve polovine 2019. tržište nekretnina u Srbiji je poraslo po vrednosti za 12,50% iako je broj kupoprodajnih transakcija smanjen za 2,08%. Znatno je povećan rast kupoprodaje komercijalnih nekretnina, za čitavih skoro 120%.

Više o svemu tome sa tabelama i grafikonima možete da pročitate u našoj informaciji “Cene nekretnina u prvoj polovini 2019“ ako kliknete dole na „Opširnije“.

CENE NEKRETNINA U PRVOJ POLOVINI 2018.

Tekuća 2018. će, po svemu sudeći, biti najbolja godina za tržište nekretnina od finansijske krize 2008. U prvoj polovini 2018. došlo je do rasta prometa nekretnina po broju i po vrednosti. Iako se dosta gradi, cene stambenih nekretnina su se povećale za 7,7% na nacionalnom nivou. Grade se poslovni objekti, industrijske nekretnine i trgovinski centri. Potražnja je dobra što održava stope prinosa komercijalnih nekretnina na visokom nivou.

Tome svakako doprinosi povećana zaposlenost stanovništva i rast BDP. Više o svemu tome sa tabelama i grafikonima možete da pročitate u našoj informaciji “Cene nekretnina u prvoj polovini 2018“ ako kliknete dole na „Opširnije“.

FAZE I DOKUMENTACIJA U FINANSIRANJU HOTELA

SEECAP

Udruženje hotelsko ugostiteljske privrede Srbije – HORES je zajedno sa Ekonomskim Fakultetom Univerziteta u Beogradu, Fakultetom za hotelijerski i turistički menadžment Univerziteta Singidunum, Visokom turističkom školom i Visokom hotelijerskom školom iz Beograda od 16.-18. novembra 2017. organizovao XI po redu naučno stručnu konferenciju „HOTELSKA KUĆA 2017“.

SEECAP je na ovoj konferenciji prezentovao svoj rad pod nazivom „Faze i dokumentacija u finansiranju kapitalnih investicija u hotelijerstvu“. Rad je baziran na teorijskim postavkama ali i praktičnom iskustvu finansiranja investicija u hotelijerstvu. Ovaj rad je publikovan u Zborniku radova sa Konferencije.

Ceo tekst ovog zanimiljivog članka prilagođen internet publikaciji može pročitati ali kliknete dole na „OPŠIRNIJE“.

Skraćenu prezentaciju rada u pdf formatu možete videti ako kliknete ovde.

Vodeći poslovni e-portal eKapija je 15.11.2018. objavio skraćenu verziju članka koji možete da pročitate ako kliknete ovde.

PRODAJA BANJA U SRBIJI

Iako je upotreba mineralne vode u zdravstvene svrhe poznato već hiljadama godina, banjski turizam (ili spa industry) su danas postali globalni turistički fenomen vredan milijarde evra koji raste stopom od oko 12% godišnje. Banjska tradicija započinje još u rimsko doba. U XVIII i XIX veku evropska aristokratija otkriva blagodeti mineralnih voda za kupanje, kada ponovo dolazi do oživljavanja i izgradnje evropskih banjskih centara kao što su na primer Baden-Baden, Karlove Vari i drugi. Posle II svetskog rata dolazi da ekspanzije spa i welness centara u SAD, koji se razlikuju od evropske tradicije jer je naglasak na tretmanima lepote, relaksaciji (pampering), sopstvenom poboljšanju generalnog zdravlja (enhanced health).

TRŽIŠTE DUŽNIČKOG KAPITALA 2.0

POGLED NA KAMATNE STOPE IZ UGLA DUŽNIKA (KORISNIKA KREDITA)

U proteklih nekoliko dana pojavili su se neki novi proizvodi na tržištu dužničkog kapitali koje vredi pomenuti ali i koji možda najavljuju kuda će se to tržište kretati u naredno periodu.

EBRD IZDAO OBVEZNICE U DINARIMA

EBRD je 5. decembra 2016. izdao dinarske obveznice u vrednosti od RSD 2,5 milijardi. Potražnja je bila oko RSD 4,5 milijardi. To su trogodišnje obveznice sa promenljivom kamatnom stopom od 3M Belibor + 0,4% i kvartalnom isplatom kamata. Obveznice će biti listirane na Beogradskoj berzi gde će se obavljati sekundarna trgovina ovim hartijama od vrednosti. Prikupljena sredstva EBRD namerava da plasira kao kredite u privredu Srbije.

TRAMP EFEKAT NA VAŠE POSLOVANJE

Pobeda Donalda Trampa na predsedničkim izborima u SAD nikoga nije ostavila ravnodušnim. Da li i kakve posledice njegova pobeda može da ima na srednjoročno i dugoročno poslovanje Vašeg preduzeća. Mi mislmi da može i u članku „Tramp efekat na vaše poslovanje“ obrazlažemo koji su to efekti i kako ih možete iskoristiti, ublažiti ili otkloniti.

NEBANKARSKI IZVORI FINANSIRANJA PRIVREDNIH DRUŠTAVA

Portal eKapija je 4. oktobra 2016. objavio svoj Tematski bilten "Izvori finansiranja - kako do novca?". Bilten prikazuje trenutnu situaciju na finansijskom tržištu mogućih bankarskih i nebankarskih izvora finansiranja privrednih društava.

U tom Biltenu SEECAP Konsalting doo je, kao finansijska konsultantska kuća pisao o nebankarskim izvorima finansiranja na raspolaganju privrednicima. Ovde pre svega mislim na finansijske instrumente kao što su investicioni kapital (private equity), mezzanine, risk kapital (venture capital), poslovni anđeli, korporativne obveznice i drugi forme privatnog kredita. Ovi finansijski instrumenti se mogu koristiti u raznim situacijama, za rast i razvoj (growth capital), za bržu ekspanziju kroz finansiranje akvizicije drugih preduzeća ili pak za refinansiranje i restrukturiranje preduzeća koje se nalazi u finansijskim problemima. Prikazali smo kako je SBB od malog preduzeća za kablovsku TV i internet usluge postalo regionalna kompanija vredna preko milijardu evra korišćenjem nebankarskih izvora finansiranja a njen osnivač postao milioner. Dali smo i praktične sugestije kako doći do nebankarskih izvora finansiranja.

PROJEKTNO FINANSIRANJE NEKRETNINA POSLE FINANSIJSKE KRIZE

Finansijska kriza iz 2008. je profilisala tržište nekretnina u Srbiji na drugačiji način u odnosu na vreme pre toga. Sa finansijskog aspekta, cene nekretnina su dugo bile u stagnaciji, tržište je konkurentnije, profitne stope su pale. Procenjuje se da se 50% investitora i finansijera koji su bili na tržištu pre krize u međuvremenu povukli bez naznaka da će se ikada vratiti. Pojavili su se novi, uglavnom institucionalni investitori i finansijeri. Banke su konzervativnije ali pored kredita investitorima su sada na raspolaganju neki novi finansijski instrumenti za finansiranje sve kompleksnijih i skupljih investicionih projekata. Učinjen značajan napredak u pravnoj regulativi, Srbija se približili EU i sve više usvaja međunarodno prihvaćena pravila poslovanja.

RESTRUKTURIRANJE

Restrukturiranje je sistem mera koje se preduzimaju u određenom vremenskom periodu i prema određenom planu u cilju poboljšanja poslovanja privrednog društva. Restrukturiranje sprovode i uspešna preduzeća da bi bila još uspešniji ali kod nas uglavnom kada preduzeće zapadne u finansijske probleme. Veliki sistemi kao što su Siemens, France Telecom, Telecom Austria, itd. su svi s vremena na vreme preduzimali opsežna restrukturiranja kako bi se prilagodili novim uslovima poslovanja i poboljšali svoje finansijske i operativne rezultate. Legendarni Jack Welch je serijom različitih vrsta restrukturiranja američku kompaniju General Electric načinio jednom od najuspešnijih u SAD.

FINANSIJSKI INSTRUMENT MEZZANINE U GRAĐEVINARSTVU

Ekonomska kriza je donela neke značajne promene u finansiranju privrednih društava, a mnoge kompanije pokušavaju da smanje svoju zaduženost kroz povećanje sopstvenog kapitala dokapitalizacijom i drugim oblicima nebankarskog finansiranja. Jedan od izvora nebankarskog finansiranja projekata ili kompanija u građevinarstvu je finansijski instrument mezanin (mezzanine).

PATRIOTSKA PRODAJA „TELEKOMA“

Skraćena verzija članka „Patriotska prodaja Telekoma“je publikovan u dnevnom listu „Politika“ 25.05.2011. pod naslovom „Bolji scenario privatizacije“. Ovde dajemo integralni tekst ovog članka, jer je u „Politici“ publikovana skraćena verzija zbog ograničenosti prostora štampanih medija.

SMANJENJE ZADUŽENOSTI KROZ FINANSIJSKO RESTRUKTURIRANJE

U 2009. srpska privreda će imati negativan BDP od oko 5%, a država morati značajno da se zaduži na domaćem i međunarodnom tržištu (čak do 80% BDP) kako ne bi zapala u nelikvidnost. Srpska ekonomija još uvek nije „dotakla dno“ jer će na dalje smanjenje privrednih aktivnost nesumnjivo uticati i najavljeno povećanje poreza, koje će dodatno oslabiti kupovnu moć stanovništva.

FINANSIRANJE U RECESIJI

U ovom trenutku svetska ali i srpska privreda se nalaze u fazi određene „korekcije“ alokacije sredstava po ročnosti i po strukturi, jer mnoge kompanije, kako u Evropi tako i u Srbiji, nastoje da dugoročne investicije i poslovne poduhvate finansiraju dugoročnim kapitalom, a ne kao što se to često ranijih godina radilo, kratkoročnim ili srednjoročnim kreditnim sredstvima.